Immobilien-Glossar

Glossar für Gewerbeimmobilien

Ein kurzes Nachschlagewerk für die gebräuchlichsten Begriffe in der nordischen Immobilienbranche — von Bewertung und Recht bis zum Planungs- und Bauprozess.

B

BOA

Wohnfläche. Der für Wohnzwecke vorgesehene Bereich in einer Wohnung, gemessen nach Schwedischem Standard. Dient als Grundlage unter anderem für Mietpreisgestaltung und Preisstatistiken pro Quadratmeter.

Byggrätt

Das Baurecht, das ein Bebauungsplan für ein Grundstück zulässt, ausgedrückt in Quadratmetern BGF oder Anzahl der Einheiten. Das Baurecht ist ein zentraler Werttreiber für Entwicklungsimmobilien.

D

DCF

Discounted Cash Flow. Bewertungsmethode, bei der zukünftige Betriebsergebnisse und ein Restwert mit einer Renditeanforderung auf einen Barwert diskontiert werden. Standardmethode für Gewerbeimmobilien in den nordischen Ländern.

Detaljplan

Kommunaler Bebauungsplan, der regelt, wie Land in einem abgegrenzten Gebiet genutzt und bebaut werden darf. Er ist bindend für Baugenehmigungen und eine Voraussetzung für die meisten größeren Bauprojekte.

Direktrendite

Betriebsergebnis geteilt durch Marktwert oder Kaufpreis. Ein Maß für die laufende Rendite der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt, oft als Yield-Benchmark verwendet.

Driftnetto

Mieteinnahmen abzüglich Betriebs-, Instandhaltungs- und Grundsteuern, vor Zinsen und Abschreibungen. Grundlage für die Yield- und DCF-basierte Bewertung.

E

Eigentumswohnung

Ein dreidimensionales Grundstück, das eine einzelne Eigentumswohnung bildet, im Gegensatz zu einer Genossenschaftswohnung. In Schweden seit 2009 möglich.

Einheitswert

Vom schwedischen Finanzamt bewerteter Wert einer Immobilie, der die Grundlage für Grundsteuer und Immobilienabgabe bildet. Entspricht normalerweise etwa 75 Prozent des Marktwertes zwei Jahre vor dem Veranlagungsjahr.

ERV

Estimated Rental Value (ERV). Geschätzte Marktmiete für eine Fläche, wenn diese heute vermietet würde. Wird verwendet, um aktuelle Mietniveaus mit der Marktsituation zu vergleichen.

Exit Yield

Die bei einem Verkauf am Ende eines DCF-Modells angenommene Direktrendite. Wird zur Berechnung des Restwerts verwendet und ist einer der wertsensitivsten Parameter.

G

Grundstücksneuordnung

Rechtlicher Prozess, bei dem Grundstücke durch das Grundbuchamt gebildet, umgebildet oder geändert werden. Umfasst unter anderem Abspaltung, Zusammenlegung und Flurbereinigung.

Grundstückszuweisung

Beschluss der Gemeinde, einem bestimmten Akteur exklusive Verhandlungen über den Erwerb und die Bebauung von kommunalem Grund und Boden zu gestatten. Ein üblicher Einstieg für Entwickler in frühen Phasen.

I

ICR

Interest Coverage Ratio (Zinsdeckungsgrad). Betriebsergebnis geteilt durch Zinskosten. Kennzahl, die Banken und Kreditinstitute verwenden, um die Fähigkeit einer Immobilie zu beurteilen, ihre Finanzierung zu tragen.

L

Lagfart

Offizielle Registrierung des Eigentums an einer Immobilie beim Grundbuchamt. Wird nach dem Erwerb beantragt und ist die öffentliche Bestätigung des Eigentümerwechsels.

LOA

Gewerbefläche. Die Fläche in einem Gebäude, die für andere Zwecke als Wohnen genutzt wird, zum Beispiel Büro, Handel oder Lager. Gemessen nach schwedischem Standard.

LTV

Loan-to-Value (Beleihungsgrad). Darlehensbetrag im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie. Zentraler Parameter für Kreditrisiko und Covenants.

N

NOI

Net Operating Income (NOI). Englischer Begriff für Betriebsergebnis – Mieteinnahmen abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten. Ausgangspunkt für Yield- und DCF-Bewertung.

P

Prickmark

Fläche innerhalb eines Bebauungsplans, die nicht bebaut werden darf, auf dem Bebauungsplan mit Punkten markiert. Begrenzt, wo Gebäude auf dem Grundstück platziert werden dürfen.

R

Renditeanforderung

Die Rendite, die ein Investor für den Besitz einer Immobilie angesichts ihres Risikos fordert. Wird oft als Prozentsatz ausgedrückt und zur Diskontierung zukünftiger Cashflows in einer Bewertung verwendet.

S

Servitut

Recht für ein Grundstück, ein anderes Grundstück auf bestimmte Weise zu nutzen, zum Beispiel für einen Weg, eine Leitung oder eine Aussicht. Kann ein amtliches oder vertragliches Servitut sein.

T

Tomträtt

Nutzungsrecht an einem Grundstück, das einer Gemeinde oder dem Staat gehört, unbefristet gegen eine jährliche Abgabe eingeräumt. Üblich für Grundstücke in größeren Städten, insbesondere Stockholm.

V

Vakansgrad

Der Anteil der unvermieteten Fläche in einer Immobilie oder einem Bestand, meist ausgedrückt als Prozentsatz der gesamten vermietbaren Fläche oder der potenziellen Miete. Eine zentrale Kennzahl für die Vermietungssituation.

W

WAULT

Weighted Average Unexpired Lease Term (WAULT). Gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in einem Bestand, gewichtet nach Mieteinnahmen oder Fläche. Maß für die Vertragsstabilität.

Y

Yield

Direktrendite – Betriebsergebnis im Verhältnis zum Immobilienwert oder Kaufpreis. Die Art und Weise des Marktes, die laufende Rendite und das Risiko einer Immobilie zu bewerten.